Im Zentrum von Câmpulung Muscel, einer historischen Stadt am Fuß der Karpaten, stehen zwei vollständig restaurierte historische Gebäude auf einem Eckgrundstück mit Zufahrt von zwei Straßen. Heute wird das Ensemble als Veranstaltungsort mit Gästeunterkünften genutzt.
Das 1912 errichtete Hauptgebäude ist ein denkmalgeschütztes Monument. Seine neorumänische Architektur zeigt sich unter anderem in einer Loggia mit schlanken Säulen und Dreipassbögen, einem profilierten Fries, einem Natursteinsockel und einem hohen Schindelturm. Eine Rekonstruktion wäre heute kaum möglich: Geeignete Handwerker sind schwer zu finden, Genehmigungen für Neubauten in diesem Stil werden nicht mehr erteilt.
Es handelt sich nicht um ein Sanierungsprojekt. Die Arbeiten sind abgeschlossen.
Vollständig restauriert
Das Hauptgebäude wurde 2014 umfassend restauriert, einschliesslich statischer Sicherung, neuem Dach sowie komplett erneuerter Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen. Erhalten bzw. restauriert wurden unter anderem Fischgrätparkett, Fensterumrahmungen, Gesimse, Stuckelemente und Türen.
Das zweite, aus den frühen 1920er-Jahren stammende historische Gebäude wurde 2020 restauriert, ebenfalls einschliesslich Tragwerk und Dach. Beide Geschosse haben Arkadenloggien und Balkone mit Blick auf die Berge.
Eine weitere Investition zur Aufnahme des Betriebs ist nicht erforderlich.
Die Gebäude
Negru-Vodă-Gebäude Denkmal, Klasse B, 1912, restauriert 2014. 928 m² auf drei Ebenen, Grundstück 1.076 m², davon 690 m² Freifläche.
Untergeschoss: 372 m² mit professioneller Küche, drei gewölbten Gasträumen, Bar, Kühl- und Lagerräumen, Spülbereichen sowie Personal- und Gästetoiletten.
Erdgeschoss: 287 m² mit vier miteinander verbundenen Gasträumen, 3,50 m Raumhöhe, Rundbogenfenstern und Originalparkett, Bar, Servicebereich und Toiletten. Überdachter Eingangsbereich mit separatem Zugang.
Dachgeschoss: 270 m² mit vier Gästeeinheiten, darunter zwei Suiten mit separatem Wohnbereich. Jede Einheit hat ein eigenes Bad.
Negulici-Gebäude Historisches Gebäude aus den 1920er-Jahren, restauriert 2020. 192 m² auf drei Ebenen, eigenes Grundstück mit 153 m² und separatem Straßenzugang. Fünf Gästezimmer mit eigenen Bädern, Serviceküchen und Balkone unter Arkaden mit Bergblick.
Außenflächen
690 m² Garten- und Terrassenfläche mit Pergola, Beleuchtung, altem Pflanzenbestand und befestigten Flächen. Die Sommerterrasse bietet Platz für 120 Gäste.
Sieben private Stellplätze befinden sich auf dem Grundstück. Weitere sieben Stellplätze vor dem Gebäude werden für 600 Lei jährlich (ca. 120 €) von der Stadt gepachtet. Der Pachtvertrag ist auf den Käufer übertragbar.
Insgesamt 14 Stellplätze.
Technik
Photovoltaikanlage mit 23 kW und registriertem Prosumer-Status. Die Anlage deckt einen erheblichen Teil des Strombedarfs, unter anderem für Küche, Klimaanlage und Kühltechnik.
Beide Gebäude haben separate Versorgungszähler und eigene Grundbuchtitel und können daher gemeinsam oder einzeln erworben werden.
Kapazitäten
Mehr als 100 Sitzplätze im Innenbereich sowie weitere 120 Plätze auf der Sommerterrasse. Neun Gästezimmer: fünf Doppelzimmer, ein Einzelzimmer und drei Apartments für bis zu vier Personen.
Hochzeiten, Taufen, Firmenveranstaltungen und Retreats können vollständig vor Ort durchgeführt werden. Eine vergleichbare Kombination aus Veranstaltungsflächen, Übernachtungen und Parkplätzen gibt es in Câmpulung nicht.
Betriebsdaten
Der Betrieb hat die erforderlichen Genehmigungen und ist seit 2017 auf Booking.com gelistet. Die Gästebewertung lag über diesen Zeitraum zwischen 9,1 und 9,2.
Einnahmen aus Übernachtungen:
2022: 336.000 RON (ca. 67.000 €) 2023: 449.400 RON (ca. 90.000 €) 2024: 410.000 RON (ca. 82.000 €) 2025: 315.000 RON (ca. 63.000 €) 2026 bis 3. September: 161.750 RON (ca. 32.000 €)
Gesamtumsatz 2025 einschliesslich Restaurant: 595.000 RON (ca. 119.000 €). Durchschnittlicher Zimmerpreis: 270 RON (ca. 54 €) pro Nacht inklusive Frühstück.
Die Zahlen zeigen das bereits erreichte Potenzial: 2023 wurden mit denselben neun Zimmern und ohne zusätzliche Investitionen 43 % mehr Übernachtungsumsatz erzielt als 2025. Die Auslastung lag bei rund 50 %.
Der Rückgang der vergangenen zwei Jahre hat konkrete betriebliche Ursachen und ist nicht auf eine allgemeine Schwäche des rumänischen Tourismusmarktes zurückzuführen. Für einen aktiv geführten Betrieb liegt das Potenzial daher vor allem in der Bewirtschaftung, nicht in weiteren Investitionen.
Die vollständigen Finanzdaten sowie die Booking.com-Extranet-Daten werden im Rahmen der Due Diligence offengelegt.
Weitere Nutzungsmöglichkeiten
Der Veranstaltungsbereich ist derzeit nicht voll ausgelastet. Hochzeiten, Taufen und Firmenveranstaltungen können ohne weitere Investitionen in die Gebäude ausgebaut werden.
Alternativ eignen sich die Gebäude beispielsweise als Unternehmenssitz, Privatklinik, Privatschule, Kulturzentrum oder wieder als privater Wohnsitz.
Lage
Câmpulung Muscel liegt im Kreis Argeș am Fuß der Südkarpaten, etwa zweieinhalb Stunden von Bukarest entfernt. Die touristischen Regionen Bran, Rucăr und Moieciu sind gut erreichbar.
Rumänien ist EU-Mitglied. EU-Bürger und Unternehmen können bebaute Immobilien ohne entsprechende Erwerbsbeschränkungen erwerben.
Preis
950.000 € für das gesamte Ensemble inklusive Mobiliar und Ausstattung.
Einzelerwerb möglich:
Negru-Vodă-Gebäude: 750.000 € Negulici-Gebäude: 250.000 €
Direktverkauf durch den Eigentümer. Keine Maklerprovision.
Kontakt
Telefon: +40 746 079 737 E-Mail: consult.rmd@gmail.com
Besichtigungen nach Vereinbarung. Technische, rechtliche und finanzielle Fragen beantwortet der Eigentümer direkt.
Auf Anfrage stehen Grundbuchauszüge, Grundrisse, Genehmigungen und Finanzunterlagen zur Verfügung.
